Umlagefähige Betriebskosten: Die wichtigsten Punkte

Das Unterhalten von Häusern und Wohnungen kostet Geld. Einige Ausgaben können Vermieter:innen auf ihre Mieter:innen in Form von umlagefähigen Betriebskosten umlegen. Welche Nebenkosten umlagefähig sind, was das richtige Vorgehen bei der Nebenkostenabrechnung ist und was Vermieter:innen abrechnen dürfen, erfahren Sie hier.

Umlagefähige Betriebskosten: Definition

Bei umlagefähigen Betriebskosten bzw. Nebenkosten handelt es sich um jene Kosten, die Verwalter:innen oder Vermieter:innen nicht selbst tragen müssen, sondern auf  Ihre Mieter:innen umlegen dürfen. 

Unter umlagefähige Betriebskosten fallen unter anderem die Kosten der Grundsteuer. Sie gehören zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Außerdem gehören Abwasser, Müllbeseitigung sowie Heiz- und Warmwasser zu den Betriebskosten bei einer Vermietung, die Sie als Vermieter:in oder Verwalter:in nicht selbst tragen müssen. Insgesamt gibt es 17 Posten von umlagefähigen Betriebskosten für Sie.

BGB und BetrKV: Die rechtliche Grundlage der Betriebskosten

Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen zum Thema Betriebskostenumlage und Betriebskostenabrechnung finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Infos im BGB:


Im § 556 BGB werden die Bedingungen für das Umlegen von Betriebskosten festgelegt. Dieser beinhaltet beispielsweise, dass Betriebskosten nur umlegbar sind, wenn dies vorher zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen vereinbart wurde und sie im Mietvertrag ersichtlich sind. Dafür ist es nicht notwendig, dass alle Posten einzeln aufgelistet werden. Es muss aber eine eindeutige Formulierung vorhanden sein. Außerdem muss auch festgelegt werden, wie die Betriebskosten abgerechnet werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Die Vertragsparteien können beispielsweise vereinbaren, dass sie als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind. 

Infos in der BetrKV:

Die BetrKV in §§ 1 und 2 bestimmt dann ausführlich, was umlagefähige Betriebskosten sind. Betriebskosten sind in der Regel jene Kosten, die durch die Nutzung von Gebäuden, Grundstücken und Anlagen laufend entstehen. Welche Kosten nun genau durch Mieter:innen zu leisten sind, ist in § 2 BetrKV festgehalten. Demnach beinhalten umlagefähige Betriebskosten, die auf Mieter:innen übertragen werden können, unter anderem Ausgaben für Versicherungen, Steuern, Wasser- und Heizungsverbrauch oder die Müllbeseitigung.

Alle umlagefähigen Betriebskosten auf einen Blick

  • Grundsteuer
    Insofern Sie diese Nebenkosten im Mietvertrag ausdrücklich erwähnen, können Sie sie in der Betriebskostenabrechnung für Mieter:innen umlegen. 
  • Wasser- und Abwassergebühr
    Mieter:innen müssen die Kosten für ihr verbrauchtes Wasser selbst tragen und Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung übernehmen
  • Heizungs- und Warmwasserkosten
    Diese Kosten sind wesentlicher Bestandteil der Warmmiete und werden in der Nebenkostenabrechnung aufgelistet.
  • Kosten für den Aufzug
    Zu den Kosten für den gemeinschaftlich genutzten Aufzug zählen dessen Stromverbrauch, Überwachung, Wartung und Reinigung. Selbst Mieter:innen, die im Erdgeschoss wohnen, teilen sich diese Kosten mit den restlichen Mieter:innen.
  • Abgaben für die Straßenreinigung und Müllabfuhr
    Kosten, die für die Straßenreinigung und Müllentsorgung anfallen, sind Nebenkosten, die Sie auf die Mieter:innen umlegen dürfen.
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
    Wenn eine Reinigungsfirma die Gebäudereinigung übernimmt, dann können Sie diese Kosten auf die Mieter:innen umlegen. Es ist auch möglich, dass diese die Treppenhausreinigung selbst übernehmen.
  • Gartenpflege
    Die Instandhaltung und Pflege der Außenanlage gehört auch zu den umlagefähigen Nebenkosten.
  • Beleuchtungskosten
    Die Kosten der gemeinschaftlichen Beleuchtung, wie die des Treppenhauses, können auch auf die Mieter:innen umgelegt werden.
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
    Verwalter:innen und Vermieter:innen können alle Versicherungen, die für das Gebäude anfallen auf die Mieter:innen umlegen.
  • Hausmeisterkosten
    Die Nebenkosten für Hausmeister:innen können auf die Mieter:innen umgelegt werden. Hier ist es wichtig, dass es sich dabei um echte Hausmeistertätigkeiten handelt.
  • Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss
    Kosten für den Kabelanschluss oder die Gemeinschaftsantenne sind ebenfalls umlegbar.
  • Waschraum
    Sowohl die Anschaffungs- als auch die Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Waschmaschinen werden von den Mieter:innen übernommen.
  • Schornsteinfeger:innen
    Die Kosten für Schornsteinfeger:innen können auf die Mieter:innen umgelegt werden.
  • Sonstige Betriebskosten
    Sollten Sie beispielsweise eine für die Gemeinschaft nutzbare Sauna oder ein Schwimmbad haben, dann können Sie diese auch auf die Mieter:innen umlegen. Diese Posten müssen allerdings explizit im Mietvertrag gelistet werden.

Diese Nebenkosten können Sie nicht umlegen 

Einige bestimmte Nebenkosten dürfen von Vermieter:innen nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden, auch dann nicht, wenn Sie dies im Mietvertrag vermerkt haben. Diese sind im § 1, Abs. 2 der Betriebskostenverordnung festgesetzt. Dazu zählen zum Beispiel Kosten, die die Verwaltung der Immobilie betreffen, die Instandhaltung und Instandsetzung.

Nicht umlagefähige Nebenkosten sind:

  • Verwaltungskosten
  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
  • Bankgebühren des Vermieters
  • Portokosten für Abrechnungen
  • Abschreibungen und Rücklagen
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