Tipps für vermieterfreundliche Mietverträge - Das sollten Sie als Vermieter beachten!

Zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses ist es zur Absicherung des Vermieters wichtig, dass der Mieter eine Mietkaution einbringt. Traditionell bekannt ist sicherlich jedem, der schon einmal eine Immobilie vermietet oder angemietet hat, die Barkaution. Für diese Form der Mietkaution enthält § 551 Abs. 2 und 3 BGB sogar dezidierte Vorgaben. Gleichzeitig sind Vermieter und Mieter aber nicht auf die Barkaution festgelegt, sondern können auch eine andere Form der Mietsicherheit vereinbaren. Vor allem Kautionsversicherungen und Kautionen in Form einer Bankbürgschaft bieten gegenüber der Barkaution einige Vorteile und haben in den vergangenen Jahren an Beliebtheit zugenommen. Häufig stellen sich Vermieter die Frage, welche dieser neuen Formen von Mietsicherheiten für sie die bessere Option ist: Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung? Dieser Frage gehen wir im vorliegenden Ratgeber für Vermieter ausführlich auf den Grund.

Kann man eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit nutzen?

In einer Bürgschaftskonstellation gibt es regelmäßig 3 Parteien: den Gläubiger, den Schuldner und den Bürgen. Gemäß § 765 BGB verpflichtet sich der Bürge dabei gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten des Schuldners einzustehen. Steht also dem Vermieter (Gläubiger) die Zahlung der Miete (Verbindlichkeit des Schuldners) durch den Mieter (Schuldner) zu, kann der Vermieter eine weitere Person (Bürge) auf Mietzahlung in Anspruch nehmen, wenn der Mieter die Zahlung selbst nicht vornimmt. Wie beispielsweise im Fall der Mietkaution wird eine Bürgschaft vor allem dann relevant, wenn der Gläubiger vom Schuldner eine Sicherheit fordert.

Als Bürge kommen allerdings nicht nur Privatpersonen, sondern beispielsweise auch Banken bzw. Kreditinstitute in Betracht. In diesem Fall spricht man daher auch von einer “Bankbürgschaft”. Eine solche Bankbürgschaft kann grundsätzlich zur Erbringung einer Mietsicherheit durch den Mieter zum Einsatz kommen. Dabei einigen sich zunächst Mieter und Vermieter auf die Einrichtung einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit. Dann schließt der Mieter mit einem Kreditinstitut seiner Wahl einen sogenannten “Avalkredit” ab, um die Mietkautionsbürgschaft einzurichten.

Wie funktioniert eine Mietkautionsbürgschaft über eine Bank (Avalkredit)?

Der Avalkredit ist in § 1 Abs. 1 Nr. 8 Kreditwesengesetz (KWG) als Garantiegeschäft eines Kreditinstituts vorgesehen. Im Fall der Mietkautionsbürgschaft wird demnach zwischen der Bank und dem Mieter, als Schuldner der Mietkaution, ein Vertrag abgeschlossen. Die vertragliche Leistung der Bank besteht dabei aber nicht etwa in der Bereitstellung des Kautionsbetrags, sondern in der Übernahme der Haftung für Ereignisse bzw. Schäden, für die der Vermieter die Kaution heranziehen darf. Die Bank wird also zur Bürgin im Sinn von § 765 BGB und verpflichtet sich, mit ihrer eigenen Kreditwürdigkeit für Mietausfälle, Rückstände des Mieters bei Betriebskostenzahlungen, mieterseitig verursachte Schäden an der Mietimmobilie etc. gegenüber dem Vermieter einzustehen. 

Die Bürgschaft stellt für die Bank eine sogenannte “Eventualverbindlichkeit” dar – sie muss als Bürgin also nur dann leisten, wenn der Mieter sich nicht vertragskonform verhält und der Vermieter daraufhin die Mietkaution in Anspruch nehmen darf. Als Sicherheit und Nachweis über die Bürgschaft erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde. Dabei sollte er darauf achten, dass alle relevanten Ansprüche, inklusive Schadensersatzansprüche, in der Bürgschaftsurkunde aufgeführt sind. Der Mieter wiederum muss, als Gegenleistung für die Haftungsübernahme, der Bank Gebühren zahlen. Die Gebührenzahlung führt allerdings nicht dazu, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Auszahlung des Bürgschaftsbetrags gegen die Bank hat. Wird das Mietverhältnis beendet, gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde zurück an den Mieter, der sie dann der Bank übergibt.

Wie läuft die Inanspruchnahme einer Mietkautionsbürgschaft im Fall eines Avalkredits ab?

Kommt es tatsächlich dazu, dass der Vermieter die Mietsicherheit in Anspruch nehmen muss, so informiert er die Bank direkt und diese leistet als Bürgin entsprechende Kostendeckung. Die Obergrenze für Zahlungen der Bank an den Vermieter ist dabei jedoch auf die Höhe der vereinbarten Mietkaution begrenzt. Diese ist wiederum nach § 551 Abs. 1 BGB auf das Dreifache einer monatlichen Nettokaltmiete begrenzt, sprich: Die Bank leistet im Rahmen des Avalkredits als Mietsicherheit also maximal einen Betrag in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete. Kommt es zur Zahlung der Bank an den Vermieter, holt sie sich den entsprechenden Betrag nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter zurück.

In diesem Zusammenhang sollte der Vermieter darauf achten und erforderlichenfalls darauf hinwirken, dass die Bank sich verpflichtet, auf sogenanntes “erstes Anfordern” zu zahlen. Dies bedeutet, dass die Bank gemäß § 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB darauf verzichtet, die sogenannte “Einrede der Vorausklage” zu erheben. Sie verzichtet damit auf ihr Recht als Bürgin, die Inanspruchnahme durch den Bürgschaftsgläubiger (Vermieter) zunächst abzulehnen, solange dieser nicht nachweisen kann, dass er erfolglos versucht hat, seinen Anspruch (gegen den Mieter) durchzusetzen. Einfacher gesagt: Hat der Vermieter einen berechtigten Anspruch, dem der Mieter nicht nachkommt, erhält er das Geld sofort auf seine Anforderung hin von der Bank und muss nicht zunächst eine Klage anstrengen, um Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Mieter zu erwirken. Wird die Bürgschaft hingegen “ohne auf erstes Anfordern”, hat der Mieter zunächst die Möglichkeit, Einspruch gegen die Auszahlung einzulegen. Die Auszahlung erfolgt erst dann, wenn der den Anspruch betreffende Sachverhalt geklärt ist.

Was kostet eine Mietkautionsbürgschaft bei der Bank?

Wie schon angesprochen, zahlt der Mieter der Bank eine Gebühr als Gegenleistung für die Haftungsübernahme. Die Zahlung erfolgt dabei zumeist in einem monatlichen oder einem jährlichen Turnus. Die Höhe der Gebühr bemisst sich anhand der Bürgschaftssumme, also der Höhe der Mietkaution, sowie gegebenenfalls der Höhe des Ausfallrisikos. Als Faustformel gilt: je höher die Bürgschaftssumme, desto höher die Gebühren. Bezeichnet werden diese Gebühren übrigens auch als “Avalprovision”. Zinszahlungen werden für die Bürgschaft indes nicht fällig. Wird das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter, um keine weiteren Gebühren mehr zahlen zu müssen, der Bank gegenüber erklären, dass er den Vertrag über den Avalkredit beenden möchte.

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Was ist eine Mietkautionsversicherung und wie funktioniert sie?

Eine weitere Form der Mietsicherheit stellt die Mietkautionsversicherung dar – und um es gleich vorwegzunehmen: Die Kautionsversicherung entspricht der Kautionsbürgschaft weitgehend. Mehr noch, sie ist ebenfalls eine Bürgschaft. Die Bezeichnung als “Versicherung” rührt eher daher, dass an der Stelle der Bürgin hier nicht ein Kreditinstitut, sondern eine Versicherungsgesellschaft steht.

Daher gibt es auch bei der Antwort auf die Frage, wie die Mietkautionsversicherung funktioniert, keine großen Überraschungen. Wie die Kautionsbürgschaft sichert demnach auch eine Kautionsversicherung alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Auch hier erhält der Vermieter – praktisch als Ersatz zur Barkaution – eine Bürgschaftsurkunde, die von der bürgenden Versicherungsgesellschaft ausgestellt und durch den Mieter an den Vermieter übergeben wird. Tritt der Fall ein, dass der Vermieter zur Realisierung seiner Ansprüche gegen den Mieter auf die Kautionsversicherung zurückgreifen muss, steht die Versicherungsgesellschaft dafür ein und zahlt einen Betrag, gedeckelt auf die maximale Höhe der vereinbarten Mietkaution, aus. Als Modalität für die Inanspruchnahme der Kautionsversicherung kann sowohl “auf erstes Anfordern” als auch “ohne auf erstes Anfordern” vereinbart werden. Leistet die Versicherung an den Vermieter, darf sie den Mieter in Regress nehmen und sich den entsprechenden Betrag von ihm zurückholen.

Was kostet eine Mietkautionsversicherung?

Als Gegenleistung zur Haftungsübernahme durch die Versicherung ist eine – in der Regel jährlich fällig werdende – Prämie vom Mieter zu zahlen. Die Höhe dieser Prämie ist meist als Prozentsatz definiert, weshalb der konkret zu zahlende Prämienbetrag vor allem von der Höhe der Kautionssumme abhängt. Je nach Versicherungsgesellschaft kann zusätzlich noch eine Grundgebühr erhoben werden.

Im Überblick: Die Vorteile von Kautionsbürgschaften und Kautionsversicherungen gegenüber der Barkaution

Nachdem wir Ihnen die alternativen Mietsicherheiten der Kautionsbürgschaft und der Kautionsversicherung ausführlich vorgestellt haben, wollen wir an dieser Stelle noch einmal kurz zusammenfassen, worin deren maßgebliche Vorteile gegenüber der traditionellen Barkaution bestehen:

• Kann der Mieter den Kautionsbetrag nicht aus eigenen Mitteln aufbringen, muss er keinen Kredit aufnehmen. Sowohl die Kautionsbürgschaft als auch die Kautionsversicherung erhalten dem Mieter seine Liquidität und gewähren ihm größeren finanziellen Spielraum. Dies gilt umso mehr, als dass gerade zum Beginn des Mietverhältnisses häufig erhöhte Kosten (durch neue Möbel, Umzug etc.) auf den Mieter zukommen.
• Der zuvor genannte Punkt hat besondere Relevanz, wenn es sich um eine höhere bis sehr hohe Mietkaution handelt, was gerade in Ballungsräumen angesichts der dort drastisch steigenden Mieten ein immer häufiges Szenario werden dürfte.
• Auch wenn das Mietverhältnis bereits einige Zeit läuft und eine Barkaution vom Mieter geleistet wurde, können Kautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung im Fall eines finanziellen Engpasses Sinn ergeben. In der Regel lässt sich nämlich eine bereits geleistete Barkaution durch eine der Alternativen auslösen und der betreffende Geldbetrag somit wieder liquide machen.
• Für den Vermieter bringen Kautionsbürgschaft und Kautionsversicherung gegenüber der Barkaution den großen Vorteil, dass der Verwaltungsaufwand deutlich geringer ist. Es muss weder ein Kautionskonto bzw. Kautionssammelkonto eingerichtet werden, noch müssen Zins- und Kontoabrechnungen erstellt und versendet werden.
• Handelt es sich um eine moderne Plattform- oder Software-basiertes Angebot, wie das von Getmomo, kann der Abschluss meist sehr schnell, bequem und unkompliziert erfolgen.

Bankbürgschaft und Kautionsversicherung im Vergleich: Was sind die Unterschiede?

Interessant ist nicht nur die Frage, wie sich Kautionsbürgschaft und Kautionsversicherung von der Barkaution unterscheiden, sondern auch, wie der Vergleich zwischen den beiden alternativen Mietsicherheiten ausfällt. Bereits erwähnt wurde, dass Kautionsbürgschaft und Kautionsversicherung sich weitgehend gleichen, vor allem im Hinblick auf ihre Funktionsweise und Struktur. Dennoch bestehen auch Unterschiede. Diese wollen wir im Folgenden näher betrachten.

Bürgin der Mietsicherheit

Der auf den ersten Blick augenscheinlichste Unterschied besteht in der Besetzung der Rolle des Bürgen. Während dies im Fall der Kautionsbürgschaft ein Kreditinstitut ist, ist es bei der Kautionsversicherung ein Versicherungsunternehmen. Bei einem Versicherungsunternehmen als Bürgin können die an die Bonität des Mieters gestellten Anforderungen mitunter geringer sein als bei einer Bankbürgschaft. Dies dürfte gerade für Mieter mit geringen oder unregelmäßigen Einkommen ein relevanter Punkt sein.

Mietsicherheit “auf erstes Anfordern” oder “ohne auf erstes Anfordern”

Wie bereits dargestellt, kann die Kautionsbürgschaft bzw. -versicherung mit den Modalitäten “auf erstes Anfordern” oder “ohne auf erstes Anfordern” abgeschlossen werden. Dies ist gerade für den Vermieter ein ganz entscheidender Parameter, denn nach ihm entscheidet sich, wie schnell die Auszahlung im Fall der Inanspruchnahme der Bürgschaft erfolgen kann. Ist die Kautionsbürgschaft/-versicherung “auf erstes Anfordern” vereinbart, zahlt die bürgende Bank oder Versicherungsgesellschaft sofort aus, ohne zu überprüfen, ob die Voraussetzungen des seitens des Vermieters geltend gemachten Anspruchs auch wirklich vorliegen. 

Während Kautionsbürgschaften mit einem Kreditinstitut als Bürgen meist “auf erstes Anfordern” abgeschlossen werden, ist es im Fall der Kautionsversicherung häufig Bestandteil der Vereinbarung, dass im Fall der Inanspruchnahme durch den Vermieter, der geltend gemachte Anspruch zunächst geprüft wird und der Mieter die Möglichkeit hat, zur Forderung des Vermieters Stellung zu nehmen. Es handelt sich bei der Kautionsversicherung im Normalfall also um ein deutlich längeres und für den Vermieter unsicheres Verfahren.

Die von Getmomo angebotene Kautionsbürgschaft wird stets “auf erstes Anfordern” abgeschlossen. Nach Geltendmachung des Anspruchs durch den Vermieter erfolgt die Auszahlung innerhalb von 2 Bankarbeitstagen. Es handelt sich damit um eine Bankgarantie, die dem Vermieter dieselbe Sicherheit bietet wie eine Barkaution.

Abwicklung der Mietsicherheit & Dauer der Auszahlung

Die Inanspruchnahme einer Kautionsversicherung erweist sich häufig als langwierig, was vor allem darin begründet ist, dass – wie zuvor dargelegt – als Modalität in der Regel “ohne auf erstes Anfordern” vereinbart wird. Im Unterschied zur Kautionsbürgschaft ist die Einlösung einer Kautionsversicherung häufig mit zusätzlichen Arbeitsschritten und Unsicherheiten behaftet. Die Unsicherheit für den Vermieter ergibt sich vor allem daraus, dass die von ihm geltend gemachte Forderung erst von der Versicherung geprüft wird und der Mieter zudem intervenieren kann. Dies führt nicht nur zu einem aufwändigen Verfahren, sondern zieht den gesamten Vorgang auch zeitlich in die Länge. Selbst wenn der Vermieter seine Forderung im Ergebnis durchsetzen kann, erhält er die Zahlung wesentlich später als bei einer Kautionsbürgschaft.

Bei der von Getmomo vermittelten Bankgarantie profitieren Vermieter von einer direkten Auszahlung ohne Wartezeit. Die Überweisung erfolgt bereits innerhalb von 2 Bankarbeitstagen.

Deckungsumfang der Mietsicherheit

Ein weiterer Unterschied besteht im Leistungs- bzw. Deckungsumfang, also bei der Frage, was die Kautionsversicherung übernimmt. Ein großer Nachteil der meisten Kautionsversicherungen besteht darin, dass die Haftungsübernahme beschränkt ist und nur für bestimmte, von vornherein festgelegte Forderungen des Vermieters gilt oder bestimmte Fälle, wie z.B. die mutwillige Sachbeschädigungen durch den Mieter, ausschließt. Kautionsbürgschaften von Kreditinstituten sind hier regelmäßig vorzugswürdig, weil sie unbeschränkt gelten, demnach über einen größeren Deckungsumfang verfügen und so das Risiko für den Vermieter minimieren. Gerade für den Vermieter gehört der Deckungsumfang zu den wichtigsten Bedingungen bei der Übernahme der Mietsicherheit durch einen Dritten. Hier sollte man also ganz genau hinschauen, falls eine Kautionsversicherung in Erwägung gezogen wird. 

Kosten der Mietsicherheit

Zwar ist dieser Punkt eher für den Mieter und weniger für den Vermieter relevant. Im Rahmen des Vergleichs beider Mietsicherheiten wollen wir allerdings auch diese Frage kurz in den Blick nehmen. Dabei lässt sich feststellen, dass Kautionsbürgschaften im Vergleich zu Kautionsversicherungen meist die kostengünstigere Variante sind. Bei der von Getmomo angebotenen Kautionsbürgschaft ist die monatliche Gebühr sehr günstig. Für eine beispielhafte Kaution von 2.500 Euro beläuft sich die Gebühr auf 11,46 Euro (Stand Dezember 2023) und liegt damit noch unter den monatlichen Kosten für ein Netflix-Standard-Abo.

Bei der von Getmomo angebotenen Kautionsbürgschaft profitieren Mieter nicht nur von den günstigen Kosten, sondern auch von einem monatlichen Zahlungsrhythmus. Es muss also kein höherer Betrag auf einmal für das ganze Jahr im Voraus gezahlt werden. Zudem beginnt die Zahlung erst ab dem Tag des tatsächlichen Einzugs in die Mietimmobilie und nicht schon vorher. Mit unserem Gebührenrechner können sich Mieter und Vermieter übrigens ganz einfach einen Überblick über die Kosten verschaffen.

Fazit: Klare Empfehlung für die Bankbürgschaft

Die Kautionsbürgschaft und die Kautionsversicherung sind moderne Alternativen zur traditionellen Barkaution, die sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter einige Vorteile bieten. Der Vergleich von Kautionsbürgschaft und Kautionsversicherung zeigt, dass erstere gleich in mehrfacher Hinsicht vorzugswürdig ist. Dabei sind die Nachteile der Kautionsversicherung zugleich die Vorteile der Kautionsbürgschaft. So liegt die Kautionsbürgschaft beispielsweise vorn, wenn es um die Realisierung einer Forderung des Vermieters geht, da die Kautionsbürgschaft regelmäßig “auf erstes Anfordern” vereinbart wird. Für den Vermieter stellt sie damit im Vergleich zur Kautionsversicherung die sicherere und schneller realisierbare Mietsicherheit dar. Für den Mieter ist die Kautionsbürgschaft zudem meist kostengünstiger als eine Kautionsversicherung.

Zwar hat die Kautionsbürgschaft im Bereich der Mietsicherheiten in Deutschland gegenwärtig noch einen eher geringen Marktanteil von 5 bis 10 Prozent. Ein Blick über die Landesgrenzen hinaus lässt jedoch vermuten, dass die Kautionsbürgschaft auch bei uns eine immer beliebtere und häufiger gewählte Form der Mietsicherheit wird. Ihre vielen Vorteile und ihr Potenzial hat man in den Nachbarländern bereits erkannt. So liegt der Marktanteil der Kautionsbürgschaft in der Schweiz mittlerweile bei über 60 und in Frankreich bei immerhin schon knapp 50 Prozent.

Insbesondere mit der Getmomo-Kautionsbürgschaft können Vermieter die Nachteile einer Kautionsversicherung ganz einfach vermeiden und von den Vorteilen der Kautionsbürgschaft profitieren. Unsere moderne online-basierte Lösung bedeutet für Vermieter nicht nur viel weniger Verwaltungsaufwand als bei einer Barkaution, sondern ermöglicht auch eine sekundenschnelle digitale Anlage der Mietsicherheit. Vor allem die schnellen Prozesse machen unsere Kautionsbürgschaft – die natürlich “auf erstes Anfordern” abgeschlossen wird – so interessant. Bei stets maximalem Kautionsschutz in der Höhe von 3 Nettokaltmieten erhalten Vermieter im Schadensfall eine direkte Auszahlung innerhalb von 2 Bankarbeitstagen. Probieren Sie unsere Kautionsbürgschaft am besten selbst aus und lassen Sie sich überzeugen.