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Rechte und Pflichten als Vermieter bei einem Auszug

Sobald Sie, als Vermieter, eine Kündigung Ihres Mieters erhalten, ist es wichtig zu wissen, wie sich so eine Übergabe darstellt. Welche Rechte und Pflichten hat ein Vermieter während eines Auszuges? Das Mietrecht, als Teil des Bundesgesetzbuches, hält Folgendes fest:

Vor der Übergabe

Besichtigung der Wohnung: Zu Ihrem Vermieterrecht zählt, dass Sie im Laufe der Kündigungsfrist die Wohnung für zwei Dinge betreten dürfen:

  • Um Fotos von der Wohnung machen
  • Für die Besichtigungen, mit potenziellen, neuen Mietern

 

Wichtig: Dies muss mit dem aktuellen Mieter abgestimmt werden und es muss eine Zustimmung des Mieters vorliegen. Ohne diese Zustimmung darf die Wohnung nicht betreten werden. Es ist außerdem die Pflicht des Vermieters, einen festen Termin für das Betreten der Wohnung festzulegen. Zu den Pflichten des Mieters bei einem Auszug gehört es wiederum bei der Vereinbarung eines Termins zu kooperieren, sodass sich ein Datum in näherer Zukunft finden lässt.

Die Übergabe

Laut § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) findet die Übergabe der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist, oft am letzten Tag, statt. Vorher sind Sie als Vermieter:In nicht dazu berechtigt, die Mietsache zurückzuverlangen. 

Am Tag der Übergabe ist es auch möglich, dass Sie sich von einer bevollmächtigten Person vertreten lassen.

Protokoll

In jedem Fall sollte bei der Übergabe ein Protokoll geführt werden. Hier finden Sie eine Beispielvorlage für ein solches Übergabeprotokoll. Dokumentieren Sie den Zustand der jeweiligen Zimmer, inklusive Schäden, Mängel und generellen Angaben, wie die Schlüsselanzahl oder den Zählerstand. Ein solches Protokoll bietet beiden Parteien Sicherheit und kann bei möglichen, späteren Anmerkungen als Beweis dienen. 

Was tun bei Schäden? 

Wenn Mieter an der Mietsache Schäden verursacht haben, haben Sie als Vermieter, laut eines neuen Urteils des BGH, das Recht am Tag der Übergabe einen Schadensersatz, ohne Fristsetzung zur Behebung der Schäden, zu verlangen. Dieses Vermieterrecht gilt jedoch ausschließlich für vom Mieter verursachte Schäden, und nicht für Schönheitsreparaturen. 

Schönheitsreparaturen

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertrags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über­lassen und sie während der Miet­zeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). 

Zu Schönheitsreparaturen zählen:

  • Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände sowie Decken
  • Das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre
  • Das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen
  • Das Streichen der Fensterrahmen

 

Allerdings, kann der Mieter durch eine Bestimmung im Mietvertrag dazu verpflichtet werden diese Reparaturen zu übernehmen. Deswegen sollte hier genau darauf geachtet werden, was im Mietvertrag vereinbart wird, um spätere Uneinigkeiten zu vermeiden.

Ihr Mieter zieht nicht aus?

Sollte dies der Fall sein, sollten Sie, als Vermieter innerhalb von zwei Wochen schriftlich der Nutzung des Wohnraumes widersprechen. Liegt ein schriftlicher Widerspruch nicht vor, kann sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern (BGB, § 545 S.1). Die zweiwöchige Frist beginnt an dem Tag, an dem Sie von der weiteren Nutzung des Wohnraumes erfahren.

Allerdings können Vermieter bereits im Mietvertrag oder ggf. im Kündigungsschreiben einer Mietverhältnis-Fortsetzung widersprechen, wodurch die zweiwöchige Frist hinfällig wird.

Verlässt der Mieter die Wohnung weiterhin nicht, auch nicht nach den zwei Wochen, sollten Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.

Die Mietkaution

In der Regel erfolgt die Rückzahlung der Kautionssumme

  • Nach Beendigung des Mietverhältnisses (und nach offizieller Übergabe)
  • Nach der Feststellung, dass Sie als Vermieter keine weiteren Forderungen (wie zum Beispiel Schönheitsreparaturen) haben
  • Mindestens innerhalb der folgenden 6 Monate (nach Übergabe)

 

Für den Mieter, sowie für den Vermieter kann das Verwalten und Anlegen von Kautionen kann jedoch ziemlich aufwendig sein. Eine einfache Lösung für beide Parteien ist die sogenannte Mietkautionsbürgschaft. Als Vermieter erhalten Sie eine Bürgschaftsurkunde und sind durch eine dritte Partei abgesichert. Sollte es zu Schäden oder einem Ausfall der Mietzahlung kommen, sind Sie nicht auf den Mieter angewiesen, sondern Sie erhalten ihr Geld direkt von der Bürgschaft!

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Nach der Übergabe

Sollten Sie als Vermieter weitere Mängel nach der offiziellen Übergabe entdecken, dürfen Sie in dem Fall keine weiteren Leistungen von dem vorigen Mieter verlangen und müssen das Beheben der Schäden aus eigener Kasse zahlen. Ausgenommen, die Schäden wurden von dem Mieter bewusst oder absichtlich verursacht. Dies zählt als arglistige Täuschung und der Mieter kann hierfür rechtlich zur Verantwortung gezogen werden. Um diese Situation zu vermeiden, ist es daher sinnvoll, auf eine detaillierte Protokollierung bei der Übergabe zu achten.

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