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Als Vermieter ist es für Sie entscheidend, dass das Verhältnis zu Ihrem Mieter bzw. Ihren Mietern auf einer Basis aufbaut, die beiden Seiten Rechtssicherheit gewährleistet und darüber hinaus die jeweiligen Interessen angemessen berücksichtigt. Das Instrument zur Umzusetzung ist der Mietvertrag. Die im Mietvertrag vereinbarten Rechte, Pflichten und Konditionen bestimmen das Mietverhältnis also ganz erheblich. Dabei kann es mitunter sehr kleinteilig werden und ins Detail gehen. Mietdauer, Vereinbarungen über Mieterhöhungen oder die Mietkaution, Kündigungsgründe, Reparaturklauseln – all das hat weitreichende Auswirkungen auf das Mietverhältnis. In diesem Beitrag beleuchten wir vor allem die Stellschrauben, an denen Sie als Vermieter drehen können, um den Mietvertrag zugleich rechtssicher und vermieterfreundlich zu gestalten.
Eine sehr genaue und detaillierte Gestaltung des Mietvertrags – und zwar von Anfang an – ist vor allem für den Vermieter von besonderer Bedeutung. Aber warum ist das so? Vor allem deshalb, weil der Schutz des Mieters in Deutschland bereits von Gesetzes wegen relativ stark ausgeprägt ist und durch die Rechtsprechung der Gerichte regelmäßig bestätigt wird. Dies bedeutet, dass alles, was im Mietvertrag gar nicht, unvollständig oder unklar geregelt ist, in der Regel zum Nachteil des Vermieters bzw. zum Vorteil des Mieters ausgelegt wird. Als Vermieter sollten Sie bei der Gestaltung des Mietvertrags deshalb stets mit der größtmöglichen Sorgfalt und Genauigkeit vorgehen und am besten jedem Mietverhältnis mit einem individuellen Ansatz begegnen, als dabei stets nach ein und demselben Schema vorzugehen. Dies gilt umso mehr, als dass nachträgliche Änderungen des Mietvertrags meist kaum oder nur sehr schwer möglich sind. Deshalb ist es von großer Bedeutung, die Möglichkeiten des Mietrechts zu kennen und von Anfang an auf vermieterfreundliche Konditionen im Mietvertrag zu achten. Eine angemessene und rechtskonforme Berücksichtigung der Vermieterinteressen im Mietvertrag kann einigen unangenehmen Überraschungen vorbeugen und Ihnen ein böses Erwachen ersparen.
Im Folgenden gehen wir im Einzelnen auf die bereits erwähnten Stellschrauben ein, mit denen sich der Mietvertrag vermieterfreundlich gestalten lässt. Dazu gehören beispielsweise die Regelung von Mieterhöhungen, die Zahlung von Betriebskosten, Reparaturklauseln oder die Haftung bei Mängeln der Mietimmobilie.
Zu den wichtigsten Punkten des Mietvertrags überhaupt gehört die Höhe der Miete und die Modalitäten der Zahlung. Als Vermieter sollten Sie sich überlegen, ob Sie eine Nettokaltmiete veranschlagen, zu der dann die Betriebskosten hinzukommen, oder ob Sie eine Bruttomiete (häufig auch als “Warmmiete” bezeichnet) verlangen. In letzterem Fall zahlt der Mieter einen pauschalen Mietzins, in den neben der eigentlichen Miete die Betriebskosten bereits eingerechnet sind. Diese sind dann mit der Zahlung der Pauschalmiete abgegolten und somit nicht mehr umlagefähig.
Zu regeln sind auch die Modalitäten der Zahlung der Miete. Der individuellen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter unterliegen unter anderem die Zahlungsart und der Zahlungszeitraum. Die monatliche Zahlung der Miete ist zwar weit verbreitete Praxis, keineswegs aber gesetzlich vorgeschrieben, sodass ein anderer Zahlungsrhythmus grundsätzlich vereinbart werden kann. Gesetzlich vorgegeben ist hingegen der Fälligkeitszeitpunkt der Mietzahlung. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete demnach spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Eine Frage, die erst im Verlauf des Mietverhältnisses praktische Relevanz erlangt, ist die der Mieterhöhung. Auch hier sind Ihnen als Vermieter verschiedene Möglichkeiten gegeben, sodass Sie diejenige auswählen können, die Ihrem Interesse am besten gerecht wird. Möglich ist es zunächst, bereits im Mietvertrag eine konkrete Mieterhöhung zu definieren. Dies erfordert die Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 557a BGB, die eine jährliche, prozentuale Mieterhöhung gegenüber Ihrem Mieter erlaubt. Wichtig zu wissen ist, dass bei der Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag keine Mieterhöhungen aus anderen Gründen (z. B. Modernisierung) mehr zulässig sind. Außerdem müssen Sie als Vermieter die exakte Höhe der Mietsteigerung sowie das genaue Datum, ab wann diese in Kraft tritt, angeben. Gilt für die vermietete Immobilie eine Mietpreisbremse, so setzt diese den Mieterhöhungen zudem eine Obergrenze. Als weitere Möglichkeit kommt die Indexmiete nach § 557b BGB in Betracht. Anders als bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nicht zu bestimmten Terminen automatisch um einen vorher festgelegten Betrag, sondern ist an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Auch hier darf die Miete nach einer Erhöhung für einen Zeitraum von 12 Monaten nicht verändert werden (§ 557b Abs. 2 S. 1 BGB). Die Indexmiete ist praktisch eine Wertsicherungsklausel zugunsten des Vermieters, die diesen nicht dauerhaft auf ein und dieselbe Miethöhe festlegt, sondern sich an einer Basismiete orientiert und eine vom Index abhängige Steigerung zulässt. Erfolgt keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, ist eine Mieterhöhung während des laufenden Mietverhältnis nur gemäß § 558 BGB möglich, wenn eine Anpassung an die höhere, die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen soll oder nur gemäß § 559 BGB, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
Wenn der Mieter – was in den allermeisten Fällen Praxis ist – nicht nur die Nettokaltmiete, sondern auch die Betriebskosten der Mietimmobilie tragen soll, so ist gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB auch dies im Mietvertrag zu vereinbaren. Entscheiden Sie sich dazu, die Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, stellt sich im Weiteren die Frage, wie die Zahlung der Betriebskosten erfolgen soll. Als Vermieter gibt Ihnen § 556 Abs. 2 S. 1 BGB hier die Möglichkeit, mit dem Mieter eine pauschale Zahlung der Betriebskosten oder eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung zu vereinbaren, wobei letztere Sie zur jährlichen Betriebskostenabrechnung verpflichtet. In jedem Fall ist es wichtig, dass die Betriebskosten nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen (gemäß § 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Zudem ist es empfehlenswert, die einzelnen Positionen der Betriebskosten im Mietvertrag abschließend aufzuführen und diese auch ausdrücklich und eindeutig zu benennen. Im Hinblick auf die Gestaltung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags sollten Sie von einer Öffnungs- oder Ergänzungsklausel bei den Betriebskosten grundsätzlich nur mit Bedacht Gebrauch machen und diese möglichst strikt auf die Betriebskostenpositionen beschränken, die ggf. erst im späteren Verlauf des Mietverhältnisses dazukommen. Beachten sollten Sie als Vermieter schließlich, dass die Heizkosten stets separat abgerechnet werden müssen.
Ähnlich wie bei den Betriebskosten dürfen Sie sich als Vermieter nicht darauf verlassen, dass eine Mietkaution gezahlt wird, weil dies für eine Selbstverständlichkeit gehalten wird. Vielmehr ist es erforderlich, die Leistung einer Mietkaution durch den Mieter im Mietvertrag zu vereinbaren, denn andernfalls muss er diese Sicherheit nicht leisten. Zudem sollte nicht nur die Verpflichtung des Mieters als solche, sondern auch die Art und Weise der Erfüllung im Mietvertrag festgelegt werden. § 551 Abs. 1 BGB gibt vor, dass die Mietkaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen darf. Bezüglich der Art der Mietkaution kommen verschiedene Varianten in Betracht, nämlich eine Barkaution, eine Kautionsbürgschaft oder eine Kautionsversicherung. Im Fall der Barkaution sollten Sie wissen, dass Sie den Kautionsbetrag gemäß § 551 Abs. 3 BGB unbedingt getrennt von Ihrem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen müssen. Die dabei entstehenden Kontogebühren werden regelmäßig vom Vermieter getragen. Getmomo bietet im Bereich der Mietkaution sowohl eine moderne Lösung für eine Kautionsbürgschaft als auch Barkautionskonten zu attraktiven Bedingungen an. In beiden Fällen erhalten Sie als Vermieter den maximalen Kautionsschutz in Höhe von 3 Nettokaltmieten und profitieren von der einfachen und übersichtlichen Handhabung unserer Online-Plattform. Informieren Sie sich jetzt direkt und probieren Sie unsere Angebote einfach und unverbindlich aus!
Zu überlegen ist vor dem Abschluss des Mietvertrags auch, ob das Mietverhältnis unbefristet laufen oder befristet werden soll. Insofern kommt es für eine vermieterfreundliche Gestaltung natürlich auch darauf an, welche Pläne Sie als Vermieter mit der Mietimmobilie verbinden. Entscheiden Sie sich für eine Befristung, d. h. einen Mietvertrag auf Zeit, so muss diese ausdrücklich in selbigen aufgenommen werden. Ist sie nicht enthalten, gilt der Mietvertrag gemäß § 575 Abs. 1 BGB als unbefristet geschlossen. Da sich die Kündigung durch den Vermieter mitunter als sehr langwieriger Weg zur Beendigung eines Mietverhältnisses erweisen kann und häufig zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung führt, ist der Abschluss eines befristeten Mietvertrags in der Regel der sicherere Weg, wenn man sich als Vermieter nicht zu lange binden möchte. Zu beachten sind dann aber die Anforderungen des § 575 Abs. 1 BGB, wonach einer der dort aufgelisteten Befristungsgründe vorliegen und dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrags auch schriftlich mitgeteilt werden muss. Im Fall der Befristung bedarf es keiner Kündigung und das Mietverhältnis endet automatisch mit Fristablauf. Denkbar ist es aber auch, dass Sie sich längere Zeit an einen Mieter bzw. ein Mietverhältnis binden wollen. In diesem Fall gibt Ihnen das Gesetz die Möglichkeit, mit dem Mieter einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren. Ein solcher Ausschluss ist laut höchstrichterlicher Rechtsprechung aber auf eine Dauer von maximal 4 Jahren nach Abschluss des Mietvertrags zu begrenzen.
Das Recht des Mieters, die Miete wegen Mängeln der Mietsache zu mindern, lässt sich nicht abdingen, sprich: in diesem Punkt ist es kaum möglich, den Mietvertrag vermieterfreundlich zu gestalten. Zulässig ist es aber, bestehende Mängel dem Mieter bereits vor Vertragsschluss zur Kenntnis zu bringen und diese dann per Mietvertrag von einer etwaigen Mängelhaftung auszuschließen. Wegen derartiger Altmängel darf der Mieter dann also die Miete nicht mehr mindern und sein diesbezügliches Recht ist auf neue Mängel beschränkt. Wichtig ist wiederum, bestehende Altmängel so exakt wie möglich im Mietvertrag zu beschreiben, um diesen in Ihrem Interesse vermieterfreundlich zu gestalten und eine mögliche Mietminderung zu verhindern. Beachten Sie aber, dass sich die Pflicht zur Vornahme bestimmter Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen dabei nicht vollständig ausschließen lässt und der Mieter wegen normaler Abnutzung mindern darf, d. h. wenn Mängel oder Verschlechterungen durch den bloßen Gebrauch der Mietsache im Lauf des Mietverhältnisses entstehen und nicht vom Vermieter beseitigt werden.
Schönheitsreparaturen gehören zu den Themen zwischen Vermieter und Mieter, die erhebliches Konfliktpotenzial bieten. Als Vermieter müssen Sie diesbezüglich wissen, dass der Mieter dem Gesetz nach nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Es bleibt also nur die Möglichkeit, ihn per Mietvertrag dazu zu verpflichten. Eine entsprechende Vertragsklausel darf aber nicht starr die Vornahme von Schönheitsreparaturen nach bestimmten Fristen sowie eine Renovierung der gesamten Wohnung bei Auszug festlegen. Auch nach Ansicht der höchstrichterlichen Rechtsprechung darf – sofern vom Vermieter ein Formularmietvertrag verwendet wird – der Mieter nicht pauschal zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Als Vermieter sollten Sie ausformulierten Formularmietverträgen daher mit einem gesunden Misstrauen gegenüberstehen und diese mit besonders kritischem Blick lesen, denn nicht selten sind die dort enthaltenen Klauseln nicht an die aktuelle Rechtsprechung angepasst und demnach unwirksam. Die weitgehende Einschränkung bei der Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bedeutet indes nicht, dass Sie als Vermieter hier gar keinen Handlungsspielraum mehr haben. Eine Ihren Interessen entgegen kommende – und damit vermieterfreundlich gestaltete – Schönheitsreparaturklausel kann nämlich weiterhin im Wege der Individualvereinbarung mit dem Mieter abgeschlossen werden. Allerdings gilt auch im Fall einer wirksamen Schönheitsreparaturvereinbarung, dass der Mieter diese Reparatur- und Renovierungsarbeiten beim Auszug nur dann vornehmen muss, wenn diese tatsächlich erforderlich sind und ihm die Mietimmobilie renoviert übergeben wurde.
Eine weitere Stellschraube zur Gestaltung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags sind die Kleinreparaturen. Zulässig und gängige Praxis ist es, die Kosten für kleinere Reparaturen per Vereinbarung im Mietvertrag vollständig auf den Mieter umzulegen – jedenfalls bis zu einem bestimmten Betrag. Zu beachten ist dabei jedoch, dass sich eine solche Verpflichtung des Mieters nur auf solche Bestandteile der Mietimmobilie beziehen darf, die seinem häufigen und direkten Zugriff ausgesetzt sind. Die Kosten größerer Reparaturen, die beispielsweise Gas-, Wasser- oder Stromleitungen betreffen, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Die Rechtsprechung fordert für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel, dass der vom Mieter pro Einzelreparatur maximal aufzuwendende Betrag der Höhe nach definiert ist. Häufig werden hier 100 Euro inklusive Mehrwertsteuer in Ansatz gebracht. Darüber hinaus wird eine Begrenzung der pro Jahr zu tragenden Reparaturgesamtkosten verlangt. Auch hier ist übrigens wieder Vorsicht bei der Verwendung von Formularmietverträgen über Wohnraum geboten. Soll der Mieter nach einem solchen Vertrag uneingeschränkt und pauschal zur Vornahme von Kleinreparaturen verpflichtet werden, ist die Klausel unwirksam.
An dieser Stelle möchten wir auf typische Fehler eingehen, die Vermieter immer wieder im bzw. beim Abschluss eines Mietvertrags machen. Es ist zugleich eine Zusammenfassung der in diesem Beitrag bereits angesprochenen Punkte.
Vor allem für private Vermieter, die ihre eigene Immobilie vermieten, kann sich der damit verbundene Aufwand schnell summieren und zu einem zweiten Job werden. Die Gestaltung des Mietvertrags ist dabei nur eine der vielfältigen Aufgaben. Diesen rechtssicher und zudem auch noch vermieterfreundlich zu gestalten verlangt Kenntnisse und Erfahrung, zumal es – wie aufgezeigt – nicht ratsam ist, sich auf Formularverträge aus dem Schreibwarenladen oder kostenlose Downloads aus dem Internet zu verlassen. Vermietern, denen Erfahrung und Kenntnisse fehlen, ist daher eine Beratung durch spezialisierte Rechtsanwälte zu empfehlen. Ein Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht kennt diese gesetzlichen Vorgaben und die aktuelle Rechtsprechung in diesem Bereich und kann einen vermieterfreundlichen Mietvertrag gestalten bzw. die Vorlage eines vermieterfreundlichen Mietvertrags überprüfen und an Ihre individuellen Anforderungen anpassen. Sollten Sie sich gegen die anwaltliche Beratung und für eine Vorlage entscheiden, sind digitale, online- bzw. cloudbasierte Lösungen gegenüber Vorlagen in Form von PDF vorzugswürdig. Der große Vorteil solcher Muster liegt in ihrer flexiblen Bearbeitungsmöglichkeit. Sie können also fortlaufend aktualisiert und an etwaige Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen flexibel angepasst werden. Insofern scheint das Risiko der Abbildung einer falschen oder veralteten Rechtslage hierbei geringer. Onlinebasierte Vorlagen vermieterfreundlicher Mietverträge, die garantiert auf dem aktuellen Stand sind, bietet beispielsweise der “Haus & Grund Verlag” an. Weitere Informationen sowie einen Mustervertrag zur Ansicht als PDF finden Sie auf der Website des Verlags
In diesem Beitrag haben wir aufgezeigt, welche Möglichkeiten sich zugunsten des Vermieters ergeben, um einen seinen Interessen entsprechenden, d.h. einen vermieterfreundlichen Mietvertrag, zu gestalten. Immer wieder deutlich geworden ist dabei, wie wichtig es ist, die Vereinbarungen und Klauseln des Mietvertrags eindeutig und rechtssicher zu formulieren, denn nur so besteht für beide Seiten Klarheit von Beginn an und lässt sich die Gefahr von Konflikten im Mietverhältnis reduzieren. Auch und insbesondere für einen vermieterfreundlichen Mietvertrag gilt, dass nicht nur der Vermieter, sondern ebenso der Mieter sich über alle Regelungen im Klaren sein muss. Bestehen hinsichtlich der komplexen Materie des Mietrechts Unsicherheiten oder fehlt es weitgehend an den erforderlichen Kenntnissen und Erfahrungen, kann der Vermieter einen entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt hinzuziehen. Schließlich bringt ein vermieterfreundlicher Mietvertrag nur dann einen Mehrwert, wenn er auf einer stabilen rechtlichen Grundlage steht.
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