Die Rückzahlung der Mietkaution: Fristen, Ansprüche, Regeln, Bedingungen & mehr

Das Ende eines Mietverhältnisses ist mit verschiedenen organisatorischen Angelegenheiten verbunden, zu denen auch die Rückzahlung der Mietkaution gehört. Dabei liegt es regelmäßig im Interesse des Mieters, die an den Vermieter gezahlte Kaution möglichst ohne Verzögerung zurückzuerhalten. Tatsächlich ist es aber keine Seltenheit, dass die Rückzahlung nicht so reibungslos abläuft, wie der Mieter es sich wünscht und es zum Streit mit dem Vermieter kommt. Erfahren Sie in diesem Beitrag, welche Regelungen und Fristen bei der Rückzahlung gelten und welche Bedingungen für eine vollständige Auszahlung der Mietkaution erfüllt sein müssen.

Fristen bei der Rückzahlung der Mietkaution

Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, die der Vermieter während des Mietverhältnisses treuhänderisch verwaltet hat. Der Vermieter ist demnach verpflichtet, die Rückzahlung der Kaution möglichst zügig vorzunehmen. Doch was bedeutet dies konkret? Ist der Vermieter mit der Rückzahlung an starre Fristen gebunden?

Fälligkeit der Rückzahlung der Mietkaution

Aus dem Gesetz ergeben sich weder eine starre Frist noch ein konkreter Fälligkeitszeitpunkt für die Rückzahlung der Mietkaution. Allerdings kann aus den Vermieterpflichten abgeleitet werden, dass die Rückzahlung möglichst zügig zu erfolgen hat und die Kaution inklusive der Zinsen dem Mieter nicht übergebührlich lange vorenthalten werden darf. Liegen also nach dem Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche gegen den Mieter (z.B. auf Mängelbeseitigung oder aus Zahlungsrückständen) vor, muss die Mietkaution zeitnah ausgezahlt werden. Die Rechtsprechung räumt dem Vermieter zur Prüfung etwaiger Ansprüche gegen den Mieter eine Frist von drei bis sechs Monaten ein. Zudem ergibt sich aus § 548 BGB, dass der Vermieter maximal sechs Monate ab der Rückgabe der Mietsache Zeit hat, um etwaige Ersatzansprüche gegen den Mieter geltend zu machen. Mit Blick auf die Mietkaution bedeutet dies, dass die Rückzahlung regelmäßig nicht früher als sechs Monate nach Rückgabe der Mietimmobilie fällig wird. Die Zurückbehaltung der Kaution kann unter Umständen aber auch mehr als ein oder sogar bis zu knapp zwei Jahren dauern. Dies ist der Fall, wenn die finale Betriebskostenabrechnung noch zu erstellen ist und zu erwarten ist, dass der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hat. In dieser Situation darf der Vermieter die Kaution jedenfalls in Höhe des zu erwartenden Nachzahlungsbetrags bis zur finalen Betriebskostenabrechnung zurückhalten. Kündigt der Mieter beispielsweise zum 31.1.2024, hat der Vermieter bis zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (1.1.-31.12.2024) Zeit für die Erstellung der finalen Betriebskostenabrechnung, konkret also bis zum 31.12.2025. Die die Betriebskostenabrechnung betreffende Fristenregelung ist gesetzlich festgelegt und findet sich in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. In einer Fallkonstellation wie der hier beschriebenen muss der Mieter somit nach Kündigung und Rückgabe der Mietimmobilie noch 23 Monate auf die Betriebskostenabrechnung warten. Sollte die Nachzahlung dann doch weniger als der diesbezüglich vom Vermieter zurückbehaltene Anteil betragen, wäre die Auszahlung des von der Kaution verbleibenden Restes dann nach der letzten Betriebskostenabrechnung fällig.

Achtung: Verjährungsfrist beim Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution

Der Anspruch des Mieters auf die Rückzahlung der Mietkaution verjährt gemäß § 195 BGB bereits nach drei Jahren. Beginn der dreijährigen Frist ist das Ende des Jahres, in dem der Rückzahlungsanspruch des Mieters entstanden ist. Wird die Rückzahlung der Mietkaution beispielsweise im Mai 2023 fällig, beginnt die Verjährungsfrist am 31.12.2023 und endet am 31.12.2026, sodass der Anspruch ab dem 1.1.2027 als verjährt gilt. Das ungenutzte Verstreichenlassen der Frist führt zum Erlöschen der Rechtsgrundlage des Anspruchs auf Kautionsrückzahlung – einfach gesagt: Nach dem Ablauf der Verjährungsfrist hat der Mieter keinen Rückzahlungsanspruch mehr gegen den Vermieter.

Bedingungen für die Rückzahlung der Mietkaution

Voraussetzung für eine bedingungslose bzw. vollständige Rückzahlung der Mietkaution ist das Fehlen von Forderungen des Vermieters gegen den Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses. Macht der Vermieter indes Mietschäden geltend, darf er zumindest einen Teil der Kaution auch über das Ende der bis zu sechsmonatigen Überlegungsfrist hinaus einbehalten. Wann genau dies möglich ist und welche Fälle in der Praxis am häufigsten relevant werden, klären wir in den folgenden Abschnitten.

Zahlungsrückstände des Mieters

Ist der Mieter zum Zeitpunkt der Rückgabe der Immobilie mit Mietzahlungen im Rückstand, kann der Vermieter diesbezüglich auf die Mietkaution zurückgreifen. Hinzu kommen eventuell noch ausstehende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Wie oben schon erwähnt, darf der Vermieter die Auszahlung der Mietkaution bis zur Erstellung der finalen Betriebskostenabrechnung zurückbehalten, um diese mit einer erwarteten Nachzahlung des Mieters entsprechend verrechnen zu können. Wichtig ist dabei jedoch, dass der von der Kaution einbehaltene Anteil der Höhe nach der erwarteten Nachforderung entspricht.

Schäden an der Mietsache und Schadensersatz

Stellen sich nach der Rückgabe Schäden der Immobilie heraus, für die der Mieter haftbar ist, kann der Vermieter die Mietkaution zur Deckung der Reparaturkosten heranziehen. Relativ eindeutig ist die Lage insofern, wenn es sich um erhebliche Schäden handelt, die nicht mehr auf einen vertragsgemäßen Gebrauch, d.h. eine normale Wohnnutzung, der Immobilie zurückzuführen sind. Darüber hinaus kann sich die Frage aber auch bei kleineren Schönheitsreparaturen stellen, soweit der Mieter sich zu deren Übernahme per Mietvertrag verpflichtet hat. Ebenfalls können Reinigungskosten mit der Kaution verrechnet werden, wenn die Immobilie nicht in dem erforderlichen Reinigungszustand zurückgegeben wurde. Der Zustand der Wohnung entscheidet also erheblich darüber, ob die Mietkaution in voller Höhe zurückgezahlt wird. Ferner können auch auf andere Weise Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter entstehen. So ist dies beispielsweise dann der Fall, wenn die Immobilie zu spät, also erst nach dem Ende des Mietverhältnisses, vom Mieter an den Vermieter zurückgegeben wird. Endet das Mietverhältnis z.B. am 31.7.2023 und übergibt der Mieter dem Vermieter die Schlüssel der Wohnung tatsächlich erst am 14.8.2023, kann der neue Mieter nicht pünktlich zum 1.8.2023 einziehen und muss demzufolge auch noch keine Miete zahlen. Für die entgangenen Einnahmen kann der Vermieter gegenüber dem alten Mieter eine Nutzungsentschädigung und möglicherweise weiteren Schadensersatz fordern.

Was tun, wenn der Vermieter die fällige Kaution nicht zurückzahlt?

Liegen alle Voraussetzungen für die Rückzahlung der Mietkaution vor und ist die Zahlung fällig, darf der Vermieter sie dem Mieter nicht vorenthalten. Tut er es doch, muss der Mieter aktiv werden und – nicht zuletzt wegen der Gefahr der Anspruchsverjährung – zeitnah handeln. Wie man als betroffener Mieter in diesem Fall vorgehen kann, erklären wir im Folgenden.

Kommunikation mit dem Vermieter

Auch wenn die Rückzahlung der Mietkaution bereits fällig ist, ist es zunächst sinnvoll, konfliktvermeidend mit dem Vermieter in Kontakt zu treten und ihn freundlich zur Auszahlung aufzufordern. Im besten Fall führt dies dann zum gewünschten Ergebnis. Andernfalls, wenn der Vermieter ablehnend oder gar nicht reagiert, sollte die Zahlung unter Setzung einer Frist von ungefähr zwei Wochen angemahnt werden. Dabei sollte sämtliche Kommunikation mit dem Vermieter immer in schriftlicher Form stattfinden, um Forderungen, Fristen und Mahnungen unmissverständlich mitzuteilen und die gesamte Kommunikation auch später noch nachvollziehen zu können. Erst wenn der Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution auch nach Ablauf der Fristen nicht nachgegangen wird, sollte man rechtliche Schritte einleiten. Auch zu diesem Zweck ist es wichtig, auf die vorangehende Kommunikation später noch zurückgreifen zu können.

Die Rückzahlung der Mietkaution einklagen

Zahlt der Vermieter die Mietkaution auch nach Mahnung mit entsprechender Fristsetzung nicht zurück, so bleibt dem Mieter nur der Klageweg. Verfügt der Mieter nicht selbst über hinreichende rechtliche Kenntnisse, wird meist ein Rechtsanwalt mandatiert. Dieser überprüft den Sachverhalt und übernimmt die weitere Kommunikation mit dem Vermieter und gegebenenfalls dessen Anwalt. Über besondere Kenntnisse in diesem Bereich verfügen regelmäßig Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Eine weitere Möglichkeit bietet die Betreuung der Angelegenheit durch den Deutschen Mieterbund. Allerdings ist das Angebot nur Mitgliedern des jeweiligen Mietervereins zugängig.

Unser Tipp: Probleme bei der Rückzahlung der Mietkaution von Anfang an vermeiden

Alternative Mietsicherheiten funktionieren anders als die weit verbreitete Barkaution. Bei einer Kautionsbürgschaft schließt der Mieter mit einer Bank oder einer Versicherung einen Bürgschaftsvertrag ab und richtet dadurch für den Vermieter eine Sicherheit ein. Der Kautionsbetrag muss hingegen nicht als Bar­kaut­ion eingebracht werden. Demnach entfällt nach dem Ende des Mietverhältnisses auch die häufig sehr lange Wartezeit für den Mieter, wenn es um die Rückzahlung der Barkaution geht. Diesen und weitere unschlagbare Vorteile bietet Ihnen die Getmomo-Bürgschaft, die Sie übrigens auch dann noch nutzen können, wenn Sie bereits eingezogen sind und eine Barkaution geleistet haben. Und das Beste daran: Es kostet Sie nur eine geringe monatliche Gebühr von wenigen Euro. Interessiert? Dann lassen Sie sich Ihre Kosten gleich hier berechnen!