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Rechtsgrundlage einer Kaution

Die Mietkaution fungiert hauptsächlich als Absicherung für den Vermieter, im Falle eines Ausfalls der Mietzahlung oder anfallenden Kosten in Form von Forderungen gegenüber dem Mieter. Die Rechtsgrundlagen der Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, erklären wir Ihnen hier

Die Summe der Mietsicherheit

Laut § 551 Absatz 1 BGB darf die Kaution maximal 3 Kaltmieten betragen (z. B. Kaltmiete 700 euro = Kaution maximal 2.100 euro). Sollte die Summe höher sein, ist der Mieter nicht verpflichtet zu zahlen.

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Sollte der Mieter, aus welchen Gründen auch immer, bereits eine zu hohe Summe gezahlt haben und dies erst später bemerken, hat er Anspruch auf die Rückzahlung der zu viel bezahlten Summe.

Bei Mieterhöhung darf keine nachträgliche Erhöhung der Kaution, also keine Nachzahlung verlangt werden. Die gezahlte Kaution ist und bleibt Bestand und somit ausreichend.

Der Vermieter kann auch auf Kaution verzichten, wenn es allerdings laut Mietvertrag geregelt ist, ist der Mieter zu der Zahlung der Mietkaution verpflichtet.

 

Wann wird gezahlt und wann wird zurückerstattet?

Die Summe der Kaution wird nach Abschluss des Vertrages, üblicherweise mit der 1. Monatsmiete, gezahlt.

Laut § 551 Absatz 2 BGB ist der Mieter dazu berechtigt, die Summe der Mietsicherheit innerhalb 3 Raten zu bezahlen: (Link zu Kautionsrtenzahlung)

1. Rate = Beginn des Mietverhältnisses

2. Rate = mit der 2. Monatsmiete

3. Rate = mit der 3. Monatsmiete

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Rechtsgrundlage: Die Rückzahlung der Kaution (§ 548 BGB)

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Auszahlung nach Ende des Mietverhältnisses verpflichtet. Er hat aber eine sogenannte Prüfungs- und Überlegefrist von 6 Monaten. Darüber hinaus darf er die Kaution noch länger einbehalten, im Fall von:

  • Mietrückstand
  • nicht gezahlte Nebenkosten
  • Nachzahlungen für bereits erstellte Nebenkostenabrechnungen
  • zu erwartende Nachzahlungen aus der noch vorzunehmenden Nebenkostenabrechnung
  • vom Mieter verursachte Schäden in der Wohnung

Was tun, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Sollte er die Kaution nicht zahlen, wird er i.d.R von dem Vermieter per Schreiben erinnert bzw. eine Frist gesetzt. Erhält der Vermieter innerhalb dieser Frist weiterhin keine Zahlung, zählt das laut §§ 543, 569 Abs. 2 a BGB als wichtiger Grund und berechtigt den Vermieter zu einer fristlosen (außerordentlichen) Kündigung.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

Was tun, wenn der Mieter die Kaution nicht zurückerstattet?

Sollte der Vermieter die Mietsicherheit nicht innerhalb der 6 Monate zahlen, sollte der Mieter ihn telefonisch kontaktieren und an die Zahlung erinnern. Wenn er seine Kaution weiterhin nicht zurückerhält, wird eine Frist von 10 oder 14 Tagen gesetzt. Erhält er in dieser Zeit ebenfalls die Kaution nicht, sollte er sich Rechtsbeistand suchen.

Der Mieterschutzbund ist hier ebenfalls für den Mieter da.

 

Die Möglichkeiten einer Mietsicherheit

In der Regel erfolgt die Abwicklung der Kaution über eine sogenannte Barkaution (551 BGB, Absatz 3)

→ Sie (Vermieter) erhalten die Kaution für die Wohnung bar oder überwiesen und legen die Kautionssumme auf einem separaten Konto ab.

Die zweite Option ist das sogenannte “verpfändete Sparbuch”

→ Der Mieter legt die Kautionssumme auf einem Sparbuch ab und verpfändet dieses an Sie, das heißt, er übergibt Ihnen das Recht zur Auszahlung.

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