Warum können Mietkautionsbürgschaften als Mietsicherheit für Hausverwaltungen und Verwalter sinnvoll sein?
Als Vermieter oder Hausverwalter ist man ständig auf der Suche nach Möglichkeiten, um Mietverhältnisse zu optimieren und das eigene Risiko zu minimieren. Eine der wichtigsten Herausforderungen besteht darin, eine angemessene Mietsicherheit in Form einer Mietkaution zu erhalten, ohne dem Risiko einer Ratenzahlung ausgesetzt zu sein oder eine unzureichende Art der Besicherung zu wählen in Form einer ungeeigneten Bürgschaftsform.
In diesem Zusammenhang gewinnt die Mietkautionsbürgschaft immer mehr an Bedeutung, den diese sichert den Vermieter ab Einzug des Mieters vollständig ab. Für Mieter und Vermieter kann diese Form der Kaution Vorteile und Nachteile haben. In diesem Blogartikel möchten wir Hausverwaltern und Vermietern einen umfassenden Überblick über die Eigenschaften einer Mietkautionsbürgschaft geben, eine Unterscheidung zwischen einer Mietkautionsversicherung und einer Bankbürgschaft vornehmen und die wichtigsten Stolpersteine aus Sicht der Hausverwaltung bzw. des Vermieters beleuchten. Am Ende muss für die vermietende Seite immer gewährleistet sein, dass im Anspruchsfall ein schneller Zugriff auf das Geld als Sicherheit für das Mietverhältnis gewährleistet ist.
Die Mietkautionsbürgschaft – Eine Alternative zur Barkaution
Die Mietkautionsbürgschaft kann eine gute Alternative zur klassischen Barkaution als Form der Mietkaution sein, wenn mögliche Stolperfehler aus Sicht des Vermieters vermieden werden. Bei einer Mietkautionsbürgschaft stellt der Mieter kein Geld als Barkaution bereit, sondern eine Mietsicherheit in Form einer Bürgschaftsurkunde. Die Bürgen dieser Mietkaution können Banken und Versicherungen sein. Die Bürgschaft einer Privatperson, z.B. häufig im Kontext einer Vermietung an Studenten, gehen wir in diesem Artikel nicht weiter nach.
Diese Bürgschaft garantiert dem Vermieter die Absicherung der Mietkaution bis zu einer bestimmten Höhe (meist die im Mietvertrag festgelegte Kaution), falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Der Vermieter kann im Schadensfall auf die Bürgschaft zurückgreifen und sich die Schäden, Mietausfälle oder offene Nebenkostenabrechnungen erstatten lassen.
Ein leichterer Einzug bei voller Absicherung
Im Vergleich zur Barkaution spart der Hausverwalter bzw. der Vermieter bereits Arbeitszeit vor dem Umzug bzw. Einzug des Mieters. Sollte die Hinterlegung einer Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft vereinbart werden, muss kein neues Kautionskonto eröffnet werden, bzw. Geldeingänge bei einer Ratenzahlung neben dem Eingang der Miete überwacht oder ein verpfändetes Sparbuch eines Mieters geprüft werden. Das Risiko eines ausbleibens von offenen Ratenzahlung nach Einzug und einer möglichen Verjährung existiert dadurch nicht. Über den Bürgen ist der Hausverwalter bzw. der Verwalter direkt in Höhe der vereinbarten Kaution abgesichert.
Wichtige Unterscheidung zwischen Mietkautionsversicherung und Bankbürgschaft
Die Kaution stellt stellt einen wichtigen Grundpfeiler im Vertragsverhältnis für Mieter und Vermeiter da um mögliche Ansprüche aus der Nutzung der Mietwohnung sicher abzusichern, wie z.B. Rückstände bei der Miete oder Schäden an der Wohnung. Die Häufigste Form der Kaution ist die Barkaution, bei der die entsprechende Geldsumme auf einem Treuhandkonto verwaltet wird. Um für Hausverwaltungen und Vermieter eine attraktive Alternative zu bieten, muss die Mietkautionsbürgschaft den gleichen Sicherungsgrad aufweisen. Wichtig ist, dass auch bei einer Mietkautionsbürgschaft die gleichen Grenzen für die Höhe der Kaution gelten. Eine Besicherung in Form einer Bürgschaft von mehr als drei Monatskaltmieten ist unzulässig.
Auch in der möbilierten Vermietung ist darauf zu achten, dass die korrekte Höhe basierend auf den Monatsmieten hinterlegt wird, ohne den Preis für Möbel oder andere Services zu inkludieren. Sollte es sich nicht um Privatpersonen und einen Wohnraummietvertrag handeln, sondern um ein gewerbliches Mietobjekt, gelten diese Grenzen natürlich nicht. Wichtig ist zu beachten, dass es verschiedene Formen der Mietkautionsbürgschaft gibt, die durch die Ausgestaltungsmerkmale besonders attraktiv für Hausverwaltungen und Vermieter sein können. Die bekanntesten beiden Arten sind die Mietkautionsversicherung und die Bankbürgschaft.
Die Mietkautionsversicherung
Bei einer Mietkautionsversicherung übernimmt ein Versicherungsunternehmen, wie beispielsweise die R+V Versicherung, die Bürgschaft für die Mietkaution. Der Mieter zahlt dafür einen jährlichen Beitrag, der in der Regel nur einen Bruchteil der eigentlichen Kautionssumme ausmacht. Im Schadensfall erstattet die Versicherung dem Vermieter bzw. Hausverwalter die Schäden oder Mietschulden bis zur Höhe der abgesicherten Bürgschaftssumme. Diese Form der Bürgschaft einer Versicherung wird meist von den Versicherungen für den Mieter in Form eines Online Abschluss angeboten.
Der Mieter kann das Angebot dann direkt Online abschließen. Eine feste Vertragslaufzeit oder Mindestlaufzeit gibt es bei fast keinem Anbieter, auch gibt es kein festgeschriebenes Ende. Die Bürgschaft bietet theoretisch für den Mieter die Flexibilität, diese jederzeit zu kündigen.
Dafür muss er aber von seiner Hausverwaltung bzw. dem Vermieter aus diese entlassen werden. Dies geschieht natürlich nur, wenn eine alternative Mietsicherheit eingebracht wurde. Deshalb kann die Aussage „keine Mindestlaufzeit“ beruhigt zur Kenntnis genommen werden. Der natürliche Ablauf der Bürgschaft ist die Rückgabe oder die Inanspruchnahme.
Besonderheiten bei Mietkautionsversicherungen
Es ist extrem wichtig für den Hausverwalter bzw. Vermieter zu überprüfen, für welche Anspruchsfälle die Versicherung wirklich einsteht und wie schnell die Auszahlung erfolgt. Eine schnelle Auszahlung ist nur bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern gewährleistet. Viele Versicherungen wie die R+V Versicherung sind spezialisiert auf die Gewinnung von Kunden über Online Marketing, z.B. über Vertriebspartner oder über den Einkauf von Leads über Vergleichsseiten wie Verivox.
Bei diesen wird häufig aktiv damit geworben, dass es sich um eine Bürgschaft ohne auf erstes Anfordern handelt. Damit hat der Hausverwalter bzw. der Vermieter das Risiko, dass die Auszahlung sehr lange dauern kann bzw. am Ende keine Auszahlung stattfindet. Auch ist es wichtig zu prüfen, ob z.B. eine mutwillige Sachbeschädigung explizit ausgeschlossen wird, um im Schadensfall eine Kautionszahlung zu gewähleisten.
Einlösung einer Mietkautionsbürgschaft bei einer Versicherung
Versicherungen haben bei Hausverwaltungen bzw. beim Vermieter häufig eine schlechte Reputation, aufgrund vergangenen Versicherungsfälle, die ggf. in langwirigen Prozessen geendet haben. Wenn die Versicherung als Bürge aus der Mietkautionsbürgschaft in Anspruch genommen wird, bieten die meisten Anbieter nur einen Offline-Prozess im Rahmen von Briefwechseln an.
Dabei schickt der Hausverwalter das Original der Bürgschaftsurkunde an den jeweiligen Bürgen, z.B. die R+V Versicherung und schildert, z.B. seinen Mietausfall und je nach Versicherungsbedingungen versendet auch noch eine Kopie des Mietvertrags um eine Einlösung aus der Mietkautionsbürgschaft zu erhalten. In den meisten Fällen wird die Versicherung im Anschluss noch weitere Dokumente bzw. Nachweise einfordern und dann die Auszahlung vornehmen.
Der Prozess dauert bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern bei einer Versicherung zwischen 14 Tagen und sechs Wochen. Bei einer Bürgschaft ohne auf erstes Anfordern kann die Zeitleiste deutlich länger sein.
Die Bankbürgschaft
Die Bankbürgschaft hingegen wird von einer Bank bzw. Kreditinstitut ausgestellt. Auch bei dieser zahlt der Mieter eine jährliche oder monatliche Gebühr während der Mietdauer bzw. bis zur Rückgabe der Bürgschaft durch die Hausverwaltung oder den Vermieter. Auch diese haben so gut wie nie eine Mindestlaufzeit. Wichtig hier ist es zu verstehen, dass Bankbürgschaften in fast allen Fällen immer eine Bürgschaft auf erstes Anfordern sind und die Hausverwaltung bzw. der Vermieter sich so sehr sicher sein kann, schnell und unkompliziert die Forderung zu erhalten.
Ein Einrichtung bzw. Beantragung ist aus Mietersicht meist nur minimal aufwändiger als eine Bürgschaft einer Versicherung. Grund hierfür sind höhere regulatorische Anforderungen an Banken, die auch bei der Ausstellung eines Mietaval Anwendung finden. Banken nutzen für gewöhnlich zur Bewertung des Risikos des Mieters eine Auskunftei wie die Schufa.
Wichtig für Hausveraltungen und Vermieter ist es zu verstehen, dass die Daten die die Bank über den Mieter über die Schufa erhält meist deutlich detaillierter sind, als eine einfache Selbstauskunft die der Mieter direkt bei der Schufa beantragt hat.
Einlösung einer Mietkautionsbürgschaft einer Bank
Die Kautionsbürgschaft bzw. die Original Urkunde wird auch bei dieser Form der Bürgschaft an die jeweilige Bank weitergeleitet, zusammen mit einer Kopie des Mietvertrags, ähnlich wie bei der Einlösung einer Mietkautionsbürgschaft bei einer Versicherung. Der größte und wichtigste Unterschied für Hausverwalter und Vermieter ist aber: Die Bank führt bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern keine inhaltliche Prüfung durch, sondern eine reine Formprüfung, d.H. sie kontrolliert ob die Angaben aus der Bürgschaftsurkunde mit den Angaben aus dem Mietvertrag übereinstimmen.
#Deshalb ist es für Hausverwaltungen und Vermieter sehr wichtig, darauf zu achten, dass alle Angaben übereinstimmen und eine direkte Kontrolle der Urkunde bei Eingang durchgeführt wird. Im Anschluss findet die Auszahlung statt, hier bieten die meisten Banken in den Bürgschaftsbedingungen von wenigen Tagen bis maximal 14 Tagen an.
Im Anschluss übernimmt die Bank die weitere Koordination mit dem Mieter. Die meisten Mieter erhalten die Wahl zwischen einer direkten Rückzahlung der ausgezahlten Mietkaution oder einer Umwandlung in einen klassischen Ratenkredit.
Moderne Anbieter von Bankbürgschaften
Einer der größten Aufwandstreiber für Hausverwaltungen und Vermieter ist die Prüfung der Bürgschaftsurkunden, vor dem Beginn des Mietverhältnis, da es so viele verschiedene Anbeiter auf Versicherungs- aber auch Bankenseite gibt. Neuere Anbieter haben sich darauf spezialisiert, Hausverwaltungen und Vermietern über eigene Partnerbanken transparente und einheitliche Bürgschaftsbedingungen anzubieten. Das bedeutet das Hausverwaltungen und Vermieter direkt über ein Webportal den jeweiligen selber Mieter einladen können und bereits vorher die genauen Bürgschaftsbedingungen des Anbieters kennen.
Schnellere Anlage und Einlösung dank digitalen Prozessen
Anbieter wie Getmomo haben sich auf diese Form der modernen Bankbürgschaft spezialisiert. Der Prozess der Einladung eines neuen Mieters für eine Mietkautionsbürgschaft dauert nur wenige Sekunden. Der Bürge ist dabei eine bereits vorher bekannte Bank aus dem Partnerportfolio aus Deutschland von Getmomo. Dadurch weiß der Hausverwalter bzw. Vermieter das die Wohnung über das Mietaval immer optimal während der Laufzeit des Mietverhältnisses in Höhe der Kaution abgesichert ist und die Einlösung im Anspruchsfall problemlos möglich ist. Dadurch wird das größte Fragezeichen einer Mietkautionsbürgschaft, die Einlösung, direkt vor dem Start bereits eliminiert.
Auch geschieht die Einlösung von möglichen Anspruchsfällen rein digital ohne lange Briefwechsel. Die Hausverwaltung bzw. der Vermieter lädt einfach den entsprechenden Forderungsnachweis und den Mietvertrag im Portal hoch und der Anspruch wird innerhalb von nur zwei Bankarbeitstagen bearbeitet und das Geld ausgezahlt.
Damit kann die Auszahlung bei dieser modernen Form der Mietkaution sogar schneller Erfolgen als bei einer Anlage auf einem Sparbuch, wo die Auszahlung der Mietkaution in der Regel zwischen drei und fünf Bankarbeitstage in Anspruch nimmt. Mieter werden vom Anbieter über die Einlösung der Mietbürgschaft informiert.
Diese Art der Sicherheit über eine Partnerschaft mit einem innovativen Anbieter in zusammenarbeit mit einer etablierten Bank bzw. Banken bietet der Hausverwaltung und dem Vermieter damit viele Vorteile im Vergleich zu einem klassischen Mietaval oder einer Bürgschaft einer Versicherung.
Vorteile für Mieter durch moderne Anbieter wie Getmomo
Für Mieter ist die Beantragung durch den komplett digitalen Prozess sehr einfach. Darüber hinaus bietet Getmomo Mietern einen großen finanziellen Vorteil, anders als alle Versicherungen die eine Mietbürgschaft anbieten: Mieter zahlen den Beitrag erst ab Einzug und nicht schon ab dem Datum der Beantragung.
Dadurch schließen Mieter die Kautionsbürgschaft früher ab und haben keine unnötigen Ausgaben. Darüber hinaus bietet Getmomo automatisch die Zahlung auf Monatsbasis an, anders als die meisten Anbieter einer Mietbürgschaft, die lediglich einen Jahresbeitrag anbieten.
Für Mieter und Vermieter ist der Kautionsschutz über eine Bank aus dem Partnerportfolio von Getmomo deshalb eine perfekt Wahl.
Vor- und Nachteile der Mietkautionsbürgschaft aus Vermietersicht
Einsparung von direkten und indirekten Kosten für Hausverwaltungen und Vermieter
Die Mietkautionsbürgschaft bietet Vermietern und Hausverwaltern eine Reihe von Vorteilen. Einer der größten Vorteile besteht darin, dass diese Form der Mietkaution keinerlei direkten Kosten verursacht. Anders als bei der Barkaution entfällt die Notwendigkeit, das Geld des Mieters separat zu verwalten oder Zinsen für ein Kautionssparbuch zu zahlen. Auch entfällt damit die lästige jährliche Versendung von Zinsbescheiden an den Mieter, bzw. im Voraus und je nach Bankenpartner die notwendige Errechnung der jeweiligen Zinsansprüche auf die Mietkaution und damit direkte Kosten für die Kontoführung als auch indirekte Kosten für die Vorbereitung und den Versand der Bescheide.
Reduzierung des Risikos vor dem Einzug des Mieters
Viele Mieter können sich die notwendige Mietkaution die ein Umzug in eine neue Wohnung mit sich bringt einfach nicht leisten und bestehen auf eine Ratenzahlung der Mietkaution. Dies bedeutet zusätzliches Risiko für die Hausverwaltung bzw. den Vermieter sowie zusätzliche Arbeit bei der Kontrolle der Eingänge nach dem Einzug sowie das Risiko einer Verjährung, sollte der Mieter die Kaution nicht voll einzahlen. Darüber hinaus kann, bei einem Mietausfall nicht auf den vollen Betrag zurückgegriffen werden.
Maximierung des Mietkaution durch eine Mietkautionsbürgschaft
Auch im Jahr 2023 gibt es weiterhin viele Regionen in Deutschland, in denen das Mietpreis-Niveau sehr niedrig ist und häufig aufgrund von Marktgegebenheiten und Wettbewerb nur eine niedrige Barkaution i.H.v. einer oder zwei Monatsmieten verlangt werden kann. Hier kann eine Mietbürgschaft einer Bank sehr interessant sein. Vermieter können ihre Objekte als „Kautionsfrei“ bewerben und eine Mietbürgschaft anbieten einer Bank über einen Anbieter wie Getmomo anbieten. Darüber hinaus können Sie eine höhere Mietkaution im Mietvertrag aufnehmen, die über dem Marktstandard liegt, da kein Geld vom Mieter fließt, ist die Wohnung im idealfall schneller vermietet und höher abgesichert.
Papierloser Prozess vom Start bis Ende für Hausverwaltungen und Vermieter
Dank moderner Anbieter wie Getmomo kann der gesamte Prozess von der Einladung der Mieter vor Beginn der Mietverhältnisse bis zum Auszug und der Freigabe der Kaution und Rückgabe an den Bürgen bzw. im Anspruchsfall die Auszahlung durch den Bürgen komplett digital erfolgen. Eine Lagerung der Bürgschaftsurkunde über Jahre mit dem verbundenen Risiko eines Verlusts ist nicht mehr notwenig. Der Hausverwalter bzw. Vermieter und Bürge sind über die Getmomo direkt digital und sicher verbunden. Die Prozesse sind mit der jeweiligen Bank als Partner optimiert, sodass im Fall der Fälle eine schnelle Auszahlung gewährleistet ist.
Fazit für Hausverwaltungen und Vermieter zu Bürgschaften von Versicherungen und Banken
Insgesamt lässt sich sagen, dass bei Bürgschaften die Privatpersonen als Sicherheit für eine Wohnung einbringen möchten immer eine Bankbürgschaft aus Sicht der Hausverwaltung und des Vermieters bevorzugt werden sollte. Diese Wahlfreiheit hat die vermietende Partei, deshalb ist es ratsam, als Sicherheit ein Produkt zu wählen, bei dem bei Mietschäden eine schnelle Auszahlung gewährleistet ist, ohne größere Prüfungen der Bürgschaftsurkunde im Voraus. Und eine Auszahlung auf erstes Anfordern immer automatisch mit dem Produkt verknüpft ist.
Viele Hausverwaltung und Vermieter arbeiten bereits sehr erfolgreich mit Getmomo als Anbieter zusammen um alle Bürgschaften direkt über eine zentrale und kostenfreie Plattform zu steuern mit transparenten Bürgschaftsbedingungen.
