§535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Der Mietvertrag:
→ formfreier Abschluss auf Zeit (Zeitmietvertrag) oder unbestimmte Zeit (unbefristeter Mietvertrag)
Die Fälligkeit der Miete ist per Mietvertrag festgehalten. Laut Gesetz ist sie spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig (§ 566b BGB)
→ Aufgrund eines Mangels an der Mietsache, darf der Mieter die Forderung des Vermieters mit der Miete verrechnen. Die kommende Miete wird somit gemindert § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB
→ Ist die Mietsache mangelhaft, ist der Mieter dazu berechtigt, die Miete ganz oder zum Teil einzubehalten. Sobald der Mangel jedoch beseitigt ist, ist er dazu verpflichtet, den einbehaltenen Betrag zu bezahlen. Dadurch unterscheidet sich das Zurückbehaltungsrecht vom Aufrechnungsrecht oder auch einer Minderung.
Wenn der Mieter von einem dieser Rechte Gebrauch machen möchte, muss er dies einen Monat vorher schriftlich ankündigen.
Ordentliche Kündigung (= mit Kündigungsfrist)
→ § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB:
Bezahlt der Mieter die Miete nicht rechtzeitig, gerät er in einen Zahlungsverzug, also einen Mietrückstand. Ist dies zu regelmäßig der Fall, ist der Vermieter dazu berechtigt, den Mieter, ordentlich, das heißt mit einer Frist, zu kündigen. Eine ordentliche Kündigung kann von beiden Vertragsparteien aus erfolgen. Eine Kündigungsfrist beträgt i. d. R. drei Monate.
Außerordentliche Kündigung (= ohne Kündigungsfrist)
Bezahlt der Mieter zwei aufeinanderfolgende Mieten nicht, oder zahlt einen zu geringen Beitrag als Miete, ist der Vermieter dazu berechtigt, ihn fristlos zu kündigen. I. d. R. muss der Vermieter dem Mieter in dem Fall eine Räumungsfrist von 1 bis 2 Wochen gewähren.
Eine Kündigung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen, wenn sie dies nicht tut, ist sie unwirksam.
Als Vermieter ist es für Sie entscheidend, dass das Verhältnis zu Ihrem Mieter bzw. Ihren Mietern auf einer Basis aufbaut, die beiden Seiten Rechtssicherheit gewährleistet und darüber hinaus die jeweiligen Interessen angemessen berücksichtigt. Das Instrument zur Umzusetzung ist der Mietvertrag. Die im Mietvertrag vereinbarten Rechte, Pflichten und Konditionen bestimmen das Mietverhältnis also ganz erheblich.
Die Rückzahlung der Mietkaution – Was nach einem vermeintlichen Standardprozedere klingt, ist in der Praxis oftmals mit vielen Fallstricken und langwierigen Auseinandersetzungen verbunden und kann somit leicht zu einer heiklen Angelegenheit zwischen Vermieter und Mieter werden.
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