Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter an einen Mieter geraten, der die Miete nicht regelmäßig, oder nur teilweise zahlt. Sollte dies der Fall sein, kann der Vermieter folgendes unternehmen, um die Mietschulden einzufordern.
Ursachenforschung
Zu aller erst, sollte der Vermieter herausfinden, woran es liegt, dass der Mieter nicht zahlt. Ist er insolvent? Liegt ihm möglicherweise eine falsche Bankverbindung vor oder hat er sich bei der Überweisung bei dem Empfänger geirrt? Missverständnisse können so schnell beiseite geräumt werden, und möglicherweise lässt sich auf diese Weise der Zahlungsverzug begleichen.
Aufforderung/Erinnerung (schriftlich und Frist)
Ist die Ursache bekannt, und die Miete wurde weiterhin nicht erhalten, sollte der Vermieter den Mieter darauf aufmerksam machen und eine schriftliche Aufforderung an den Mieter schreiben.
- Persönliche Daten des Mieters
- Angaben über das Mietobjekt
- Angaben über die Höhe der offenen Forderungen
- jeweiligen Zeitraum der offenen Miete
- Folgen bei weiterem Zahlungsverzug
Aus dem Schreiben sollte klar herausgehen, was dem Mieter droht, sollte er weiterhin die ausstehende Miete nicht zahlen.
Eine solche Zahlungsaufforderung ist für den Vermieter keine Pflicht, allerdings kann sie helfen, den Mieter dazu zu bringen zu zahlen. Die Aufforderung ist ebenfalls nicht notwendig, um in Verzug zu geraten, bzw. fristlos zu kündigen, allerdings bringt es den Mieter oftmals zu zahlen, wenn ihm bewusst wird, welche Folgen ihm drohen.
Ratenzahlungsvereinbarung (rückständige Miete in mehreren Teilzahlungen zu begleichen)
Sollte der Mieter in der Lage seien zu zahlen, aber möglicherweise einen vorübergehenden Engpass haben, und nur einen Teil zahlen können, kann der Vermieter über eine Ratenzahlungsvereinbarung nachdenken. Pflicht es dies nicht für den Vermieter, allerdings kann sich eine Ratenzahlung des Mietrückstandes auch für ihn lohnen.
Wie bereits in dem Artikel “Wofür darf die Kaution genutzt werden?” Artikel erwähnt, ist es dem Vermieter während des Mietverhältnisses nicht gestattet auf die Kaution zuzugreifen. Es sei denn, seine Forderung ist rechtskräftig festgestellt und unstreitig.
Allerdings, sollte der Vermieter hier aufpassen: Möchte er den Mieter wegen Zahlungsverzuges gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB außerordentlich (fristlos) kündigen, aber auf die Kaution zugreifen, beseitigt er damit den Kündigungsgrund. Es hat dann also nicht mehr das Recht, den Mieter außerordentlich zu kündigen. Erfahren Sie mehr zu der Kündigung des Mietverhältnisses hier (rechtgrundlagen)
Vermieterpfandrecht
Der Vermieter hat laut § 562 Abs.1 S.1 BGB ein Pfandrecht an den Sachen des Mieters (für Forderungen aus dem Mietverhältnis). Das bedeutet, dass der Vermieter die Mietschulden, durch die Verwertung der dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände, eintreiben kann. Wichtig ist hier, dass nicht alle Gegenstände in der Wohnung dem Pfandrecht unterliegen. § 562 Abs.1 S.2 BGB hält fest, dass Gegenstände, die einem Pfändungsverbot unterliegen, nicht unter das Vermieterpfandrecht fallen.
Mahnverfahren statt Klageverfahren
Sollte es dem Vermieter nach diesen Schritten, nicht gelingen, die Mietschulden einzutreiben, sollte er sich rechtlichen Beistand suchen. Bevor er jedoch ein Klageverfahren einräumt, zu welchem er in jedem Fall berechtigt ist, sollte der Vermieter prüfen, ob ein Mahnverfahren sinnvoll ist. Das spart ihm eine Menge Geld und Zeit. Bei einem solchen Verfahren fallen nämlich weniger Gerichtsgebühren an. Sollte die Mahnung jedoch weiterhin nicht zum Ziel führen, ist es Zeit für den Vermieter den letzten, nötigen Schritt anzugehen:
Eine Zahlungsklage erheben
Sachlich zuständig für die Klage ist bei Wohnraummietverhältnissen immer das Amtsgericht (gem. § 23 Nr. 2a GVG). Erfahren Sie hier mehr zu Mahnverfahren und zur Klage.
